Почему Москве нужно изменить генплан
Комплексное развитие городских территорий может улучшить инвестиционную привлекательность и создать новые рабочие места. Но для такого развития нужны изменения в закон о генплане города, и желательно, чтобы на их разработку ушло не несколько лет.
Прошел год, как 28 марта 2017 года в градостроительной сфере города Москвы произошло важное событие — постановлением правительства Москвы был утвержден один из важнейших документов в деле градостроительства — Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ Москвы). ПЗЗ — нормативный акт, регулирующий вопросы землепользования и застройки на территориях субъектов Российской Федерации.
К сожалению, этот документ, при всей его важности, породил весьма серьезную проблему для участников строительного рынка: большая часть города, согласно ПЗЗ Москвы, отнесена к сохраняемым территориям, на которых запрещено какое-либо строительство и дальнейшее развитие. В ПЗЗ Москвы эти территории обозначены индексом «Ф Ф Ф», что понимается, как «фактическое использование». И, увы, это относится не только к территориям, для которых требуется сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия, но и к территориям, требующим немедленного вмешательства с точки зрения экономики, да и безопасности в целом. Таким образом, для осуществления своей деятельности в целом ряде случаев строителям требуются изменения в ПЗЗ.
Причины отказа согласований
По официальной информации Москомархитектуры, именно несоответствие генплану Москвы является основной причиной в отказе заявителю во внесении изменений в ПЗЗ Москвы. По состоянию на начало февраля 2018 года с начала 2017 года в Москомархитектуру поступило 1018 обращений о внесении изменений в ПЗЗ Москвы, из 743 рассмотренных обращений было согласовано 444, по 299 обращениям было отказано.
При этом выданные отказы во внесении изменений в ПЗЗ Москвы напрямую не всегда связаны с несоответствием генплану Москвы. Причинами отказов при оформление градостроительных планов земельных участков и внесении изменений в ПЗЗ также являются: противоречия в сведениях об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, пересечение границ земельных участков, отсутствие утвержденного проекта планировки территории и прочие технические причины.
Соотношение генплана Москвы и ПЗЗ — вопрос проблемный и неоднозначный. Конечно же, есть и другие градостроительные ограничения, которые могут явиться причиной отказа во внесении изменений в ПЗЗ Москвы, к примеру, необеспеченность транспортно-инженерной инфраструктурой или объектами социальной инфраструктуры.
В этой связи становится актуальным вопрос о внесении изменений в правовое регулирование градостроительной деятельности. На наш взгляд, необходимо четко определить основания для отказов в изменении ПЗЗ, в том числе и при несоответствии генплану, такие как несоответствие изменений в ПЗЗ разрешенному виду использования земельного участка или нанесения ущерба окружающей среде.
При этом перечень этих оснований должен быть исчерпывающим и устанавливаться на федеральном уровне без возможности его дробления или внесения изменений субъектами федерации и муниципальными органами. Основания для отказов должны быть также привязаны и к принципам устойчивого развития территорий. А именно, планировочные решения должны учитывать создание удобной транспортной инфраструктуры, легкую доступность административных, деловых и торговых центров, социальных учреждений.
Застройка должна вестись по принципу ячеек, то есть создаются зеленые дворы, детские площадки; деловые кварталы с высотным строительством отделяются от жилых зеленых районов. Должен выполняться достоверный расчет парковочных мест вблизи жилых массивов и административно-деловых центров в привязке к демографическому и экономическому развитию региона. Большое внимание должно уделяться благоустройству территорий, то есть должны создаваться искусственные водоемы (где есть возможность), парки, аллеи, обустраиваются набережные.
Должно рассчитываться функциональное назначение каждого квартала, с учетом демографических перспектив, региональной экономической специфики (к примеру, промышленные предприятия создаются с учетом розы ветров и других факторов) и даже реалий макроэкономики. Архитектурный облик зданий должен учитывать особенности местного ландшафта, национальные архитектурные традиции. Должны создаваться объекты социальной инфраструктуры, необходимой для образовательно-культурного и духовного развития здорового, творчески активного общества, причем с учетом различия возрастных групп и стимуляцией общества к активному взаимодействию и прочее. Уверен, что такие изменения придадут всему процессу прозрачный и предсказуемый характер.
Изменения в закон
Считаю необходимыми и изменения в закон о генплане. Актуализированная версия генплана до 2025 года разрабатывалась более трех лет и была принята Мосгордумой 5 мая 2010 года. Актуализация генерального плана Москвы была направлена на жесткое закрепление социальных гарантий во всех областях жизнедеятельности населения с одной стороны и определение экономически необходимых для их реализации объемов коммерческого строительства — с другой.
В соответствии со ст. 1.3 закона Москвы №10 от 15 марта 2017 года «О внесении изменений в закон города Москвы от 5 мая 2010 года №17 «О генеральном плане города Москвы» отказать в изменении ПЗЗ можно практически по любому основанию. Поэтому я считаю целесообразным включить в закон о генплане Москвы такие положения:
а) развитие существующих объектов, в том числе, принадлежащих различным юридическим лицам,
б) возможность судебного оспаривания отказа от включения соответствующего объекта в генеральный план.
В заключение отмечу, для того чтобы предприятия города получили возможность расти, территория могла развиваться, давая дополнительные поступления в бюджет, развивая инфраструктуру и генерируя новые рабочие места, необходимо создать понятные и прозрачные правила внесения изменений в ПЗЗ. Правила, которые позволят собственнику предусмотреть и согласовать проект развития своей территории.
Источник